SLS bo takoj po volitvah zakonsko prepovedala zlorabe stanovanjskih upravnikov in neupravičeno zaračunavanje dobaviteljev toplote

STANOVANJSKA ZAKONODAJA

Splošno je znano, da razmere na stanovanjskem področju v Republiki Sloveniji niso urejene, saj iz medijev večkrat izvemo za oškodovanja lastnikov in najemnikov stanovanj in lokalov, ki so posledica kršitev (sicer pomanjkljive in dvoumno napisane) zakonodaje na tem področju.

Dejstvo je, da je premoženje slovenskih državljanov v pomembni meri v oskrbo in upravljanje zaupano fizičnim in pravnim osebam, ki jim rečemo upravniki, za opravljanje dejavnosti upravljanje večstanovanjskih stavb, pa ni predpisana nikakršna strokovna izobrazba ali delovne izkušnje. Zato so v Republiki Sloveniji celo poklicni mesarji lahko upravniki in odločajo o skupnem premoženju ogromnega števila slovenskih državljanov, kar je nesprejemljivo in nedopustno. 

Že to je prvi razlog za zaskrbljenost, saj zakonska prisila za sklenitev pogodb o upravljanju z osebo, ki je lahko neizobražena – realna podlaga za slabo upravljanje z zaupanim premoženjem etažnih lastnikov in nastanek škode, ki je posledica takšnega – nestrokovnega upravljanja. 

Iz veljavne zakonodaje je razvidno, da je pisana upravnikom na kožo in ne za koristi lastnikov, ki so de iure in de factodelodajalci. Vendar so v podrejenem položaju, tako da se lastniki upravičeno počutijo, kot bi bili podnajemniki v lastnih stanovanjih.   

Kot primer navajam 26. člen SZ-1, ki določa: »(4) Če katerikoli etažni lastnik meni, da načrt vzdrževanja ne zagotavlja ohranjanja pogojev za bivanje v posameznem delu ali osnovnega namena večstanovanjske stavbe kot celote, lahko predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku naloži preveritev ustreznosti načrta vzdrževanjaizvedencu. Če etažni lastnik uspe s predlogom v nepravdnem postopku, gredo stroški za izvedenca v breme stroškov upravljanja«Ergo! V primeru, da upravnik ne opravi svojega dela, kar se lahko ugotavlja samo in zgolj na sodiščih, gredo stroški izvedenca v breme lastnikov, saj te stroške upravnik RAZDELI med lastnike! Enako velja za sodne in stroške odvetnika! 

Podobno je zgovoren tudi 17. člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, ki določa: »V primeru, da lastniki z večinskim soglasjem vseh lastnikov ugotovijo, da poročilo ne vsebuje vseh predpisanih podatkov, da so podatki napačni ali nerazumljivi, je upravnik dolžan odpraviti pomanjkljivosti v poročilu v roku 14 dni od pisne seznanitve z zavrnitvijo poročila in ga vložiti v hišni predalčnik vsakega lastnika ….«

Skratka, tudi če je upravnikovo poročilo napisano na toaletnem papirju, zakon prizna le napako, ki je ugotovljena z večinskim soglasjem vseh lastnikov (to se dokazuje z zapisnikom sklepčnega zbora, kar je iluzija, ali s podpisovanjem listine). Kot pomanjkljivo poročilo pa očitno ne šteje, če očitne pomanjkljivosti ugotovi še tako neustrezno izobražen ali malomaren upravljalec, kar je žaljivo za etažne lastnike in slabo za državo. V Sloveniji torej ne šteje, če očitno napako in slabo izdelano poročilo ugotovi nadzorni odbor ali opravilno sposoben posameznik – to mora storiti večina etažnih lastnikov!

Iz medijev smo bili seznanjeni s primeri samovoljnih, nezakonitih in očem lastnikov skritih dejanj upravnikov, ki so lastnike oškodovali tudi za večmilijonske zneske, a so lastniki ostali brez možnosti, da bi z nezakonitimi in celo kaznivimi dejanji povzročeno škodo delno ali v celoti povrnili. Pri tem je moč ugotoviti, da so k nastanku škode, poleg pomanjkljive zakonodaje, pripomogle tudi tretje osebe (dobavitelji, izvajalci in tudi banke), ki so sklepale posle z družbami za upravljanje in ne z etažnimi lastniki večstanovanjskih stavb z ID številkami. Nesporno je, da posle s tretjimi osebami – v imenu etažnih lastnikov – po zakonu sklepajo upravniki, vendar samo in zgolj tiste posle, za katera imajo veljavna soglasja, ki so pridobljena zakonito – na sklepčnih, zakonito sklicanih in izvedenih zborih etažnih lastnikov, ali z veljavno izvedenimi podpisovanji listin, plačila pa morajo biti izvršena v skladu z določbami v veljavnih Pogodbah o opravljanju upravniških storitev (etažni lastnik ali član nadzornega odbora – NO je sopodpisnik na nalogu za plačilo, če vrednost posla presega znesek določen v pogodbi). 

PREDLOG:

Če v pogodbi o opravljanju upravniških storitev ni drugače dogovorjeno, upravnik lahko odloča o manjših popravilih in vzdrževalnih delih v skupnih prostorih, delih in napravah hiše ter funkcionalnem zemljišču, ki omogočajo njihovo normalno in varno uporabo ter obratovanje in ki niso bili predvideni v letnem načrtu vzdrževanja hiše, ter jih plačuje s sredstvi iz rezervnega sklada in sicer: 

– do 10 % skupno obračunane mesečne vrednosti prispevkov v rezervni sklad večstanovanjske stavbe – samostojno, 

– do 100 % skupno obračunane mesečne vrednosti prispevkov v rezervni sklad večstanovanjske stavbe – na osnovi sklepa nadzornega odbora,

– nad 100 % skupno obračunane mesečne vrednosti prispevkov v rezervni sklad večstanovanjske stavbe 

– na osnovi sklepa zbora lastnikov.

SLS bo po volitvah v Državni zbor RS sprožila postopke – vložila predloge za spremembe in dopolnitve zakonov in podzakonskih aktov, ki urejajo delovanje upravnikov v večstanovanjskih stavbah, njihova pooblastila, pravice in obveznosti, nadzor nad delom upravnikov, odločanje o poslih upravljanja, zlasti o načinu delitve skupnih stroškov in sestavljanju preglednih delilnikov, porabi sredstev rezervnega sklada in mesečnem poročanje na razdelilnikih prispevkov v rezervni sklad, poročanju o delu upravnikov za pretekla leta, posredovanje dokumentacije o posegih na skupnem premoženju, poročanju o stanju sredstev rezervnega sklada, poročanju o neplačnikih – dolžnikih ter ukrepih upravnikov za plačilo oziroma sodno izterjavo dolgov in tako naprej.

Prav tako bodo z zakonom opredeljena ravnanja in odgovornost tretjih oseb (dobavitelji, izvajalci del in storitev) pri sklepanju poslov z upravniki, ki so sicer, po zakonu – pooblaščenci etažnih lastnikov, zato lahko v njihovem imenu sklepajo posle s tretjimi osebami o poslih upravljanja, vendar samo tiste posle, za katere so soglasje, ki je predvideno z zakonom – dali etažni lastniki s predpisano večino po solastniških deležih. V nasprotnem je mogoče šteti, da so posli sklenjeni brez pravne podlage in so zato nični, odgovornost za posledice in povzročeno škodo pa nosijo poleg upravnikov, tudi tretje osebe, ki so takšne posle sklenili. 

OBRAČUNAVANJE STROŠKOV ZA NEMERJENO TOPLOTO IN PRIKLJUČNO MOČ

V Republiki Sloveniji je z zakoni in podzakonskimi akti urejeno, da se količina porabljene toplote v posameznem prostoru oziroma v stanovanju in lokalu v večstanovanjski stavbi mesečno določi in porabnikom obračuna na podlagi odčitane »porabe«, ki jo »zabeležijo«, sicer sporne »merilne naprave«, ki so v predpisih poimenovane: »elektronski delilniki stroškov ogrevanja« (EDSO). 

Nesporno je, da »delilniki stroškov ogrevanja« niso merilniki toplotne energije, zato se ne morejo in ne smejo uporabljati kot »delilniki stroškov ogrevanja«. 

Tudi »izvajalci delitve stroškov ogrevanja«, kar je uradni naziv za izvajalca dvomljive, celo absurdne in glede na zakone fizike, neizvedljive dejavnosti, sami, v svojih javnih »reklamnih sporočilih«  priznajo:

  • da delilnik ne prikazuje porabe v kWh, ker nima sestavnih delov, ki jih ima toplotni števec;
  • da delilnik prikazuje porabo ogrevanja v številčnih vrednostih brez enot;
  • da enote, ki jih merijo delilniki nimajo fizikalne vrednosti, in so namenjene samo določanju deleža, ki ga stranka plača, zato jih ni možno finančno ovrednotiti;
  • da delilnikov ni potrebno overjati in testirati na obdobje 5 let, tako kot je le-to potrebno izvajati pri toplotnih števcih in vodomerih.

Pri tem so absurdne, sicer neresnične javne objave izvajalcev delitev stroškov za toploto, da je delilnik naprava, ki »beleži porabo posameznega radiatorja/ogrevala« (saj ni merilnik toplote, zato porabe ne more izmeriti, posledično je ne more zabeležiti). 

Pravilnik o meroslovnih zahtevah za merilnike toplotne energije: jasno in nedvoumno določa: »Merilnik toplotne energije: merilnik je vsako merilo, s katerim se lahko meri energija, ki se prejme ali odda preko posredniškega medija, ki je lahko voda ali drug medij.« (1. člen) in da so »Merilniki lahko »sestavljivi« ali »kompaktni«, vendar morajo biti obvezno sestavljeni iz treh komponent, in sicer para temperaturnih zaznaval, merilnika pretoka in računske enote (2. člen).

Neresnična je tudi trditev, da »delilnik meri temperaturo ogrevala in »okolice«, ter na podlagi nastavitev (glede na tip radiatorja) beleži porabo radiatorja, na katerem je vgrajen, saj Pravilnik o prezračevanju in klimatizaciji stavb opredeljuje »temperaturo zraka« v prostoru: kot temperaturo, merjeno v sredini prostora na višini 1,1 m (IN NE 3 cm STRAN OD RADIATORJA). 

Poleg absurdnega in napačnega deljenja stroškov ogrevanja, in sicer na podlagi enot, ki jih merijo elektronski delilniki stroškov za toploto, čeprav enote nimajo fizikalne vrednosti, je uveljavljena praksa neupravičenega dodatnega zaračunavanja storitev »delitev stroškov ogrevanja«, saj podlag za dodatno zaračunavanje te storitve ni v zakonu in v večini pogodb o opravljanju upravniških storitev, ki so sklenjene med upravniki in etažnimi lastniki! Davek na neumnost!

ZAKONSKO UREJEN PREHOD TOPLOTNE ENERGIJE

Republika Slovenija je s svojo zakonodajo določila, da se v dveh enako velikih stanovanjih, ki se nahajata v eni in isti stavbi in celo v isti vertikali, z napravami, ki niso merilniki toplote in torej ne merijo porabljene toplotne energije, vendar le »zabeležijo porabo« – zaračuna »porabljena« toplota in sicer tako, da je v enem – nevarčnem stanovanju lahko, tudi nekajkrat večja od porabe v drugem – varčnem stanovanju (10. in 18. člen Pravilnika o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli), kar se v stvarnosti – naravi, s toploto dejansko nikoli ne more in se dejansko nikoli ne zgodi! Te razlike so odvisne od velikosti stavb oziroma od števila »ogrevanih« in »neogrevanih« stanovanj v večstanovanjski stavbi.  

Predpostavimo, da so v stavbi t. i. »varčni« porabniki, ki imajo iz različnih razlogov zaprte vse radiatorje, zato se jim obračuna le tisti (obvezni fiksni delež 20 % po površini – 10. čl. pravilnika), delež »porabljene toplote«, ki se sicer administrativno korigira na 40 % porabe po površini (18. čl. taistega pravilnika). Če je takšnih polovica (zaradi lažjega razumevanja izračunov), je nesporno, da je njihov porabniški delež – po trenutno veljavni zakonodaji enak ničli, kar pa NI RESNIČNO dejansko stanje, vendar bo varčen porabnik vseeno plačal le fiksni delež stroškov ogrevanja, ki se obračuna po površini (20 ali 40 %), čeprav v stanovanju ne bo zmrzoval, tisti ne-varčni pa že v startu plačajo tistih 80 ali 60 % stroškov, ki jih »privarčuje« t. i. »varčni porabnik«! Ta delež, ki se zaračunava ne-varčnim, pa je odvisen od števila »varčnih« odjemalcev v stavbi! Več je varčnih, večje so – zgolj administrativno določene in obračunane razlike porabljene toplote!   

Dejstvo je, da je temperatura v stanovanju varčnega odjemalca v večstanovanjski stavbi, kljub zaprtim radiatorjem – okrog 18 °C (v odvisnosti od lege in umeščenosti stanovanja v stavbi, od zunanjih temperatur, izoliranosti ovoja stavbe ….), temperatura v taistem stanovanju, ob zaprtih radiatorjih pa bi bila okrog +2 °C, če bi to stanovanje (hipotetično) postavili na dvorišče. 

Očitno je torej, da se »neogrevano« stanovanje (zaprti vsi radiatorji) umeščeno v ogrevani stavbi – med ogrevanimi stanovanji – segreje na 18 °C, za kar prevzame toploto od sosednih stanovanj. Toda ta, torej od sosedov prevzeta toplota ni od Boga, ampak v stanovanjskih stavbah, ki so priključene na vročevod, od toplarne, ki je v stavbo prišla iz vročevodnega omrežja – skozi priključni vod in je registrirana kot poraba na glavnem števcu na vstopu v toplotno postajo. Ta toplota mora biti plačana, plačajo pa jo samo in zgolj »ne-varčni«, čeprav jo – preko sosedov – porabijo »varčni« porabniki, saj se porabniški deleži porazdelijo le med »ne-varčne« porabnike!  

Iz navedenega izhaja, da veljavni pravilnik za delitev stroškov za toploto ni PRAVILEN – realen, saj tisto toploto, ki varčno stanovanje segreje od 2 na 18 °C, namesto porabnika te, očitno do sedaj ne-upoštevane toplote (»varčnega« etažnega lastnika) plačujejo vsi tisti porabniki, ki si še upajo odpreti radiator, zato se jim »zabeleži« – registrira poraba in zaračunajo porabniški deleži, ki so določeni birokratsko – neživljenjsko in neresnično. 

Pri tem obstaja nevarnost, da se celotni del porabljene toplote (najmanj 50 % in največ 80 %), tudi tisti del toplote, ki stanovanja varčnih odjemalcev, kljub zaprtim radiatorjem – vseeno segreje od 2 °C na 18 °C – razdeli zgolj na enega nesrečnega porabnika, ki si je upal odpreti samo in zgolj en radiator, kar je krivično in nepošteno, predvsem pa neumno, v nasprotju z zakoni fizike! 

Očitno se sami avtorji veljavne zakonodaje – v končni fazi država – zavedajo, da je merjenje in obračunavanje porabljene toplote v večstanovanjskih stavbah neustrezno, o čemer so večkrat poročali tudi slovenski mediji, zato so tudi zgornjo mejo, sicer uradno – po veljavni zakonodaji in vsiljenimi delilniki stroškov za toploto – domnevno izmerjeno oziroma »zabeleženo porabo« administrativno oziroma birokratsko – omejili na 300 % vrednosti porabljene toplote po površini (za celotno) stanovanje!

OBRAČUNAVANJE STROŠKOV ZA PRIKLJUČNO MOČ

Iz računov, ki jih izstavlja Energetika Ljubljana za dobavljeno toplotno energijo za ogrevanje stanovanj in sanitarne tople vode, je razvidna tudi postavka: »priključna« oz. obračunska moč, ki je v listini »Razlaga postavk računa za toploto«, jasno in nedvoumno opredeljena: »To so  fiksni stroški sistema daljinskega ogrevanja, kot na  primer stroški obratovanja in vzdrževanja sistema daljinskega ogrevanja in se plačujejo celotno koledarsko leto. Vročevodni sistem je neprekinjeno v obratovanju celotno koledarsko leto, tudi poleti (med drugim za potrebe ogrevanja sanitarne vode,  dobave elektrike, pare in tudi ogrevanja ipd.)«. 

Za priključno moč, pa taista Energetika Ljubljana zapiše, da »predstavlja fiksni del cene toplote, ki je namenjen pokrivanju fiksnih stroškov za obratovanje sistema in se odjemalcem obračunava v €/MW/mesec«. 

Iz računov, ki jih Energetika Ljubljana izstavlja za dobavljeno toploto za potrebe ogrevanja sanitarne vode, dobave elektrike in pare je jasno in nedvoumno razvidno, da je tisti del vročevodnega sistema resnično »neprekinjeno v obratovanju celotno koledarsko leto, tudi poleti«, kar dokazujejo podatki o dobavljeni toploti oziroma z merilnikov odčitane vrednosti! Iz taistih računov je tudi razvidno, da Energetika Ljubljana za vsako izmed celoletnih dejavnosti (dobava toplote za ogrevanje sanitarne vode, dobava pare in elektrike) – zaračuna postavko priključno moč, kar ni sporno in je vsekakor upravičeno. 

Iz računov, ki jih odjemalcem priključenim na vročevodno omrežje 12-krat na leto za »ogrevanje stanovanj« izstavi Energetika Ljubljana, pa je razvidno, da tudi izven ogrevalne sezone sistem, oz. tisti del, ki dobavlja toploto za ogrevanje stanovanj – sploh ne obratuje, zato je poraba toplote za »ogrevanje« stanovanj enaka nič. To potrjujejo tudi odčitki na toplotnem števcu. 

KOMENTAR:

Spominja na motorista, ki mora plačevati cestnino in zavarovanje motornega kolesa čez celo leto, tudi, ko je na cestah sneg in led, zunanje temperature pa globoko pod ničlo, samo zato – ker cesta »obratuje čez celo leto« – oziroma je na »razpolago«.

Iz navedenega in tudi iz zdravega razuma izhaja, da Energetika Ljubljana izven ogrevalne sezone sploh ne dobavlja toplote za »ogrevanje« stanovanj, da torej del vročevodnega sistema za namen ogrevanja stanovanj – NI NEPREKINJENO V OBRATOVANJU CELOTNO KOLEDARSKO LETO, zato so dobavljene količine toplote za »ogrevanje« stanovanj izven ogrevalne sezone – enake nič, zatorej ni stroškov obratovanja. Tako je vrednost te, torej ne-dobavljene toplote prav tako enaka nič, posledično je tudi tisti »fiksni del cene ne-dobavljene toplote« (priključna moč), »ki je namenjen pokrivanju fiksnih stroškov za obratovanje sistema« – prav tako vreden nič evrov! 

Za lažje razumevanje delovanja vročevodnega sistema je potrebno pojasniti, da vročevodni sistem v Ljubljani (in še kje) obratuje celotno koledarsko leto, vendar izven ogrevalne sezone deluje le v obsegu, ki zadostuje za kritje potreb po toploti za ogrevanje sanitarne vode (elektrike in tehnološke pare), priključno moč za sanitarno vodo pa Energetika Ljubljana upravičeno zaračuna, kar je razvidno iz izstavljenih računov za dobavljeno toploto za namen ogrevanja sanitarne tople vode. Ali povedano drugače: Če bi Energetika Ljubljana imela (hipotetično) dva ločena vročevodna sistema in sicer enega samo za daljinsko »ogrevanje« (prostorov) in drugega samo za ogrevanje »sanitarne tople vode, potem je očitno, logično in razumljivo, da en vročevodni sistem – tisti za »sanitarno toplo vodo« obratuje neprekinjeno celotno koledarsko leto, saj tudi poleti porabniki potrebujejo toplo sanitarno vodo, medtem pa vročevodni sistem za »ogrevanje« prostorov ne deluje, torej ne obratuje, zato ni fiksnih stroškov za obratovanje sistema. 

Iz navedenega izhaja, da je zaračunavanje postavke »priključna« oz. »obračunska moč«, v času izven ogrevalne sezone, ko distributer – dobavitelj toplote za namen ogrevanja stanovanj sploh ne dobavlja – nesporno neupravičeno in do odjemalcev nepošteno dejanje.

V SLS bomo po volitvah, poleg navedenega, sprožili postopke za celovito ureditev razmer na navedenih področjih, in sicer tako, da se pri obračunavanju prispevkov za priključno moč oziroma – obračunsko moč upoštevajo še naslednja dejstva: 

  • da je v Sistemskih obratovalnih navodilih za distribucijski sistem toplote za geografsko območje MOL »priključna moč« (28. točka) opredeljena kot: »nazivna moč internih toplotnih naprav odjemalca, določena s projektno dokumentacijo strojnih instalacij in strojne opreme internih toplotnih naprav«;
  • da Energetika Ljubljana zaračunava priključno moč določeno s projektom, ki pa je določena z upoštevanjem ekstremnih oziroma s projektno nalogo zahtevanih robnih pogojev, ki pa se dejansko – v realnem življenju nikoli ali zelo redko zgodijo,  
  • da so starejše interne ogrevne instalacije v starejših stavbah izvedene v sistemu 90/70 °C (danes se ponujajo v sistemu 75/55 °C), že zaradi tega – spremenjenega režima obratovanja – je potrebna za 33,1 % manjša priključna moč; 
  • da so toplotne potrebe ogrevanih prostorov v starejših stavbah izračunane po DIN 4701, ob upoštevanju minimalne zunanje temperature -18 °C (danes je predpisana temperatura -13 °C), zaradi tega je potrebna priključna moč ogreval – manjša za 13,16 %);
  • da Tehnična smernica TSG-1-004:2010 – UČINKOVITA RABA ENERGIJE priporoča temperaturo medija t = 55 °C, posledično se za 55,88 % zmanjša potrebna priključna moč ogreval glede na tisto, ki je določena s projektom za režim 90/70/20 °C;
  • da se po izolaciji ovoja stavb po zahtevah EKO sklada, potrebe po toploti, posledično priključna moč ogreval – zmanjšajo vsaj za 50%, glede na potrebe pred toplotno izolacijo stavb, kar se pogosto izigrava; 
  • da je skupna ogrevna (instalirana – nazivna) moč toplarne 320 MW, to je maksimalna količina blaga – »priključna moč«, ki je na voljo za potrebe ogrevanja stanovanj in sanitarne vode; 
  • da skupna nazivna priključna moč vseh ogreval v vseh ogrevanih stavbah (določene s projekti), ki so priključene na vročevodni sistem, bistveno presega skupno instalirano – nazivno moč toplarne, zato je očitno, da Energetika Ljubljana neupravičeno zaračunava nedobavljeno blago – za robne pogoje določene priključne moči;
  • da priključno moč ves čas obratovanja obračunava enako, čeprav toplarna obratuje v različnih režimih, saj obratuje z eno močjo pri temperaturi -10 °C, z drugo močjo pa na +11 °C, Energetika pa ves čas obračunava maksimalno nazivno moč, ki je določena v projektu, tudi v času (julij ali avgust), ko zunanje dnevne temperature krepko presegajo 30 °C, in ko Energetika sploh ne dobavlja toplote za ogrevanje stanovanj oz. prostorov;
  • da priključno moč zaračunava v prej navedeni višini, čeprav so temperature dobavljene toplarniške vode na vstopu v toplotno postajo različne, odvisne pa so od zunanjih temperatur, kar pomeni, da so tudi obratovalne moči ogreval v stavbi odvisne od zunanjih temperatur in prav tako – različne.

Na koncu je treba opozoriti, da razmere, ki so »urejene« tako kot je prej navedeno, prizadenejo vse lastnike – najemnike stanovanj, ki živijo v večstanovanjskih stavbah, ki po zakonu morajo imeti upravnika in/ali so priključeni na monopolne dobavitelje toplotne energije, le-teh pa je v Sloveniji nekaj sto tisoč. 

Pričakujemo, da bo dober del prizadetih soglašal z ugotovitvami Slovenske ljudske stranke in podprl prizadevanja za ureditev razmer na tem in tudi drugih področjih, saj je očitno, da bomo tudi zaradi tega ŽIVELI BOLJE! 


Objavljeno: 07.04.2022